Meg kell-e téríteni a bérlői beruházás értékét?

Meg kell-e téríteni a bérlői beruházás értékét?

2024-05-16 12:59:48

Bérleti szerződések esetén előfordul, hogy a bérlő olyan munkálatokat végez a bérleményben, amely annak értékét növeli. Különösen ingatlanbérlet esetén szokott felmerülni, hogy a bérlő által a bérlet időtartama alatt végzett beruházásokkal, felújításokkal miként kell elszámolni. Miként kerülhet sor az értéknövekedés megtérítésére? Meg kell-e téríteni a bérlői beruházás értékét?




A bérlői beruházás


A bérleti szerződések esetén gyakran felmerülő kérdés, hogy a bérlő által a bérleményben végzett beruházással mikor és hogyan kell elszámolni.


A bérlő által végzett beruházásra sok esetben kerül sor például hosszú időn át fennálló bérlet esetén, amikor a bérlemény korszerűsítése, felújítása válik szükségessé. Értéknövelő beruházás megvalósulhat akkor is, ha a bérleménynek meghatározott célra való használatához átalakításokra van szükség, amelyet a bérlő végez el.


  • A bérlő által elvégzett munkálatok, karbantartás egy része nem befolyásolja a bérlemény értékét. Ilyenkor legfeljebb arról lehet szó, hogy az adott munkálattal járó költséget a bérlő vagy a bérbeadó köteles-e viselni.
  • Vannak azonban olyan beruházások, amelyek nem csupán a bérlemény állagát tartják fenn, hanem az értékét is növelik. Ebben az esetben merül fel, hogy a bérlemény értékét növelő beruházással hogyan történik a felek közötti elszámolás.



A bérlői beruházás rendezése a bérleti szerződésben


A bérlő és a bérbeadó jogviszonyát elsődlegesen a közöttük létrejött bérleti szerződés szabályozza. Így a bérlő által végzett beruházás esetén elsődlegesen azt kell megnézni, hogy a bérleti szerződés tartalmaz-e erre valamilyen rendelkezést. Amennyiben a bérleti szerződés szabályozza a bérleményben végzett beruházást és az ezzel való elszámolást, akkor a feleknek a bérleti szerződés szerint kell eljárniuk.


A bérleti szerződésben érdemes rendezni az értéknövelő beruházás kérdését. Ezzel a későbbi felesleges elszámolási viták könnyebben elkerülhetőek.

  • A felek a bérleti szerződésben a bérbeadó engedélyéhez köthetik a bérleményben végzett átalakításokat és értéknövelő beruházásokat. A felek arról is rendelkezhetnek, hogy a bérlő engedélyével vagy anélkül elvégzett beruházással miként számoljanak el. A felek megállapodásán múlik, hogy milyen elszámolási módot kötnek ki a szerződésben. Például a bérbeadó a beruházás költségét, vagy a bérleményben bekövetkezett értéknövekedést téríti-e meg a bérlőnek.
  • A felek úgy is rendelkezhetnek a bérleti szerződésben, hogy a bérbeadó nem köteles megtéríteni a bérlő által végzett beruházás költségét vagy a beruházás miatt keletkezett értéknövekedést.
  • Abban is megállapodhatnak, hogy az értéknövelő beruházások elszámolhatósága külön megállapodás függvénye. Utóbbi esetben a bérlő csak akkor kérheti az értéknövekedés vagy a költségek megtérítését, ha a felek erről megállapodást kötöttek.
  • Előfordulhat az is, hogy a felek a bérleti szerződésben egyáltalán nem rendelkeztek az értéknövelő beruházással kapcsolatos elszámolásról, azonban a beruházás elvégzése előtt vagy után külön megállapodást kötnek az elszámolásról. Ebben az esetben a külön megállapodásban foglaltak irányadók a felek közötti elszámolásra.

A bérleti szerződésben abban is meg lehet állapodni, hogy az értéknövelő beruházásokkal történő elszámolás mikor esedékes. Például a beruházás elvégzését követően vagy a bérleti szerződés megszűnésekor. Amennyiben a felek ezt a kérdést nem szabályozzák, akkor az elszámolás a bérleti szerződés megszűnésekor esedékes.



Mi a teendő megállapodás hiányában?


Előfordulhat, hogy a felek sem a bérleti szerződésben, sem egyéb megállapodásban nem rendelkeztek a bérlői beruházás értékének megtérítéséről. Ilyenkor a Polgári Törvénykönyv alapján a jogalap nélküli gazdagodás szabályait kell alkalmazni a felek közötti elszámolásra.


A jogalap nélküli gazdagodás szabályainak alkalmazásával a bérbeadó köteles megtéríteni a bérlőnek azt az értéket, amellyel a bérlő beruházása folytán gazdagodott. A gazdagodást az az érték jelenti, amennyivel a bérlemény forgalmi értéke növekedett a beruházás következtében.


Az értéknövekedést a bírósági gyakorlat szerint nem a beruházás időpontjában kell vizsgálni, hanem a bérlet megszűnésének időpontjában. Ennek oka, hogy a bérbeadó gazdagodása ténylegesen a szerződés megszűnésekor következik be. Szintén fontos, hogy a gazdagodás megállapításakor azt kell vizsgálni, hogy a bérbeadó milyen összeggel gyarapodott a beruházás folytán. Nem az lesz a döntő, hogy a beruházás milyen összegű ráfordítást jelentett a bérlőnek. A beruházás költsége ugyanis nem szükségszerűen egyezik meg az – akár évekkel később elért – értéknövekedés összegével. Kisebb összegű beruházással is lehet nagyobb értéknövekedést elérni, és fordítva.


Dr. Szabó Gergely

ügyvéd


- - - - - - - -


A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó céllal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.


A megbízható jogi képviselő


Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

info@kocsis-iroda.hu

+36 (1) 266-6621, +36 (30) 692-9392

www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu

Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest


JOGI ISMERETEK
Kinek a feladata a bérlakás karbantartása?
Kinek a feladata a bérlakás karbantartása?
Az őszi időszakban megnövekszik a frissen megkötött lakásbérleti szerződések száma. A bérleti szerződés megkötése előtt mindenképpen érdemes figyelmet fordítani arra, hogy a leendő bérlemény berendezései milyen állapotban vannak. A bérleménynek ugyanis vannak olyan részei, amelynek javítási, karbantartási költségei a bérlőt terhelik. Kinek a kötelezettsége a bérlakás karbantartása? Kinek a feladata a bérleményben felmerülő hibák javítása?
ingatlan öröklése
Miként felel az örökös az örökhagyó tartozásáért?
Ha öröklésre kerül sor, akkor nem ritka, hogy az elhunyt tartozásokat hagyott hátra. Ilyen esetben mindig felmerül a kérdés, hogy az örökös felel-e az örökhagyó tartozásáért? Ha pedig az örökös felel a tartozásért, akkor fontos, hogy saját vagyonával is köteles-e helytállni?
Meddig terjed a haszonélvezeti jog?
Meddig terjed a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog közismerten  erős jogosultság, amely sok tekintetben a tulajdonoshoz hasonló helyzetbe hozza  a haszonélvezőt. Azonban a haszonélvezet sem korlátlan. A haszonélvező  nem tehet meg bármit. Melyek a haszonélvezeti jog legfontosabb korlátai?
Miért fontos a lakcímváltozás hivatalos bejelentése?
Miért fontos a lakcímváltozás hivatalos bejelentése?
Amikor valaki másik lakóhelyre  költözik, természetes módon felmerül, hogy erről a változásról kiket és milyen  módon kell értesítenie. A lakcímváltozásról rendszerint nem mulasztjuk el  értesíteni azokat, akikkel rendszeres kapcsolatban vagyunk, például a  telefonszolgáltatónkat vagy a bankunkat. Kötelesek vagyunk a lakcímváltozásról  a hivatalos lakcímnyilvántartást is értesíteni? Miért fontos a lakcímváltozás  bejelentése?
felugró ablak bezárása
Hasznos információk ingatlan keresőknek!

Hetente egyszer értesítjük az aktuális lakáspiaci helyzetről és annak alakulásáról.

Név *

Email *

Telefonszám

Kérem adja meg nevét és e-mail címét, hogy tájékoztatni tudjuk!
Email címe megadásával hozzájárul, hogy hírleveleket kapjon.

*-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!